قد تختلف مساحة العقار المثبتة في الصك عن مساحته الفعلية على الطبيعة، ولا يعني هذا التفاوت بالضرورة وجود خلل في الوثيقة أو أعمال القياس، إذ حددت اللائحة التنفيذية لنظام التسجيل العيني للعقار* هامشًا مقبولًا لهذا الاختلاف يُعرف بـ«النسبة المغتفرة».
وتنظم المادة الثالثة عشرة من اللائحة، بصيغتها المعدّلة، نسب الزيادة أو النقص المقبولة في أطوال العقار ومساحته ضمن إجراءات التسجيل العيني الأول، بشرط إثبات الفرق من خلال رفع مساحي معتمد، ودون الإخلال بحقوق الغير أو حدود الطرق والشوارع والممرات وأي مرافق عامة.
3 تصنيفات تحدد النسبة المغتفرة
تختلف النسبة المغتفرة بحسب تصنيف المنطقة العقارية، وفق ثلاثة مستويات حددتها اللائحة، على النحو التالي:
- مناطق المخططات المعتمدة داخل النطاقات والحيزات العمرانية: نسبة التفاوت المسموح بها 1% في الأطوال و2% في المساحة، بشرط ألا يتجاوز مقدار الزيادة أو النقص 100 متر مربع عما ورد في الصك.
- المناطق غير المخططة داخل النطاقات والحيزات العمرانية: تبلغ النسبة 2.3% في الأطوال و5% في المساحة، بشرط ألا يتجاوز مقدار الزيادة أو النقص 300 متر مربع.
- المناطق الواقعة خارج النطاقات والحيزات العمرانية: تصل النسبة إلى 3.5% في الأطوال و7% في المساحة، بشرط ألا يتجاوز مقدار الزيادة أو النقص 3500 متر مربع.
ويُشترط، إلى جانب الالتزام بنسبة التفاوت المقررة للمساحة، ألا يتجاوز الفرق في المساحة الحد الأقصى المحدد لكل تصنيف.
فعلى سبيل المثال، إذا بلغت مساحة أرض داخل مخطط معتمد 10 آلاف متر مربع، فإن نسبة 2% تعادل 200 متر مربع، لكن الحد الأقصى المسموح به هو 100 متر مربع. وبالتالي فإن زيادة المساحة بمقدار 150 مترًا مربعًا، رغم أنها تعادل 1.5% فقط، تتجاوز الحد المقرر ولا تقع ضمن النسبة المغتفرة.
مثال عملي لاختلاف المساحة والأطوال
إذا كانت مساحة قطعة أرض 625 مترًا مربعًا وفق الصك، وأظهر الرفع المساحي المعتمد أن مساحتها على الطبيعة تبلغ 627.65 مترًا مربعًا، فإن الفرق يصل إلى 2.65 متر مربع، أي نحو 0.42%.
أما إجمالي أطوال أضلاع القطعة، فيبلغ 100 متر وفق الصك، مقابل 100.21 متر على الطبيعة، بزيادة قدرها 0.21 متر، أو نحو 0.21%.
وتقع هذه الفروق ضمن الحدين المقررين للمخططات المعتمدة داخل النطاقات والحيزات العمرانية، وهما 2% للمساحة و1% للأطوال، كما يقل فرق المساحة عن الحد الأقصى البالغ 100 متر مربع.
ماذا يحدث عند تجاوز النسبة المغتفرة؟
إذا تجاوز الفرق بين أطوال الصك أو مساحته والقياسات الفعلية على الطبيعة الحدود المغتفرة، فلا تُستكمل إجراءات التسجيل العيني الأول إلا بعد معالجة الاختلاف وفق الإجراءات النظامية.
وتعالج اللائحة حالة نقص المساحة أيضًا؛ فإذا كانت مساحة العقار على الطبيعة أقل من المساحة الواردة في الصك بما يتجاوز الحدود المغتفرة، فإن موافقة ذوي الشأن على هذا النقص تُعد معالجة للاختلاف لأغراض استكمال إجراءات التسجيل العيني الأول.
وبذلك لا يتوقف قبول الاختلاف على النسبة المئوية وحدها، بل يرتبط أيضًا بالحد الأقصى المقرر للفرق في المساحة وتصنيف المنطقة العقارية، إلى جانب بقية الضوابط النظامية.
* المادة الثالثة عشرة والجدول رقم (1) من اللائحة التنفيذية لنظام التسجيل العيني للعقار، بعد تعديلها بقرار مجلس إدارة الهيئة العامة للعقار رقم (3/39/م/26) وتاريخ 28 سبتمبر 2026، المنشور في الجريدة الرسمية بتاريخ 30 أكتوبر 2026.
